一、基本案情

2010年1月，刘力凯（化名）在陕西省某小区买了一套商品房。入住期间，因为物业公司服务不到位，刘力凯与物业公司产生了双方的矛盾。4月份，刘力凯家楼旁的另一户业主要在一堵墙上新开一扇窗户，业主们不同意，但物业公司同意了，引起周围业主们的不满。4月21日下午，刘力凯出面阻止这一行为，并找到物业公司要求恢复原状。其间，刘力凯与物业公司项目经理李晓东发生争吵，业主刘力凯与物业公司之间的矛盾进一步加深。刘力凯感觉入住以来物业公司的服务都不到位，于是积极参与到该小区业主委员会的筹备活动中。刘力凯的妻子齐芳还在小区张贴公告，通知全体业主们准备于4月25日在小区广场集合商讨成立业主委员会事宜。这引起了物业公司的极度不满，认为筹备成立业主委员会已证明刘力凯夫妻与物业公司对着干，下一步就是想炒掉物业公司。

物业公司决定先下手，该公司法人代表张绣晃雇佣了3名社会闲散人员。4月23日下午2时，物业主任发现刘力凯夫妇外出办事，自己跟踪的同时电话通知所雇的人员。此后，3名闲散人员乘车到西二环。他们跟踪刘力凯夫妇后，持铁棍将两人殴伤，致使刘力凯脑死亡，刘力凯的妻子齐芳头部也受伤住院。

事件发生后，公安部门成立专案组开展侦查，物业公司相关责任人及直接参与打人的3名社会闲散人员被刑事拘留。

二、案例评析

该案例具有典型意义，该案中的类似冲突表现形式或有不同，但无不反映出部分物业公司在处理与业主的矛盾纠纷时缺乏技巧，一味蛮干，终致酿成刑事案件；同时也暴露了物业公司不能正确认识其与业主、业主委员会之间的关系定位。

（一）物业公司在服务和管理中的问题

本案中，物业公司在自身管理和提供服务的过程中存在如下问题：一是服务不到位，引起业主不满，为双方之间的矛盾冲突埋下了种子。二是对违法装修处置不当。按照法律规定，物业公司应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业违法违规装修的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。业主擅自将墙改成窗的行为属于违法装修行为，物业公司不但不制止，反而同意。物业公司的处置显然不当。三是物业公司用非法手段阻挠业主成立业主委员会。

 不难发现，本案物业公司不仅缺乏基本的服务意识，而且漠视法律法规。

（二）与该案有关的刑事罪名

本案中，物业公司雇凶伤人导致刘力凯脑死亡，涉嫌构成故意伤害罪。故意伤害罪是指故意非法伤害他人身体的行为。故意伤害罪的构成要件为：

本案中，物业公司相关人员均具有伤害业主的故意，事实上也造成了他人受伤甚至死亡的后果，显然构成了故意伤害罪。需要注意的是，物业公司的项目经理及法定代表人未直接参与伤害业主，并不影响其承担故意伤害罪的刑事责任，因为雇凶伤人只是在犯罪方式上有别于直接伤害，本质上仍构成伤害罪。而且本案犯罪行为已造成他人死亡，符合从重处罚情节，按照《刑法》规定，“致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。”

（三）物业公司与业主委员会的关系问题

物业公司是由建设单位或业主大会、业主选聘为物业项目提供专业化物业服务的经营实体。物业管理是业主自治和专业化管理相结合的统一体。业主大会和业主委员会都属于业主自我管理的组织形式，体现了业主自治。业主委员会是业主大会的执行机构。物业公司体现了专业化管理。可以说，二者都是服务者，且最终服务对象是统一的，即业主。但二者又不是处于完全平等的地位，业主大会、业主委员会有权利监督物业公司履行物业服务合同，业主大会、业主委员会与物业公司是监督者与被监督者的关系。业主大会还有权利决定聘请或解聘物业公司，业主大会与物业公司是聘用与接受聘用、委托者与受托者的关系，而业主委员会执行业主大会的决定，代表业主大会（全体业主）与物业公司签订或解除物业服务合同。

三、实务指引

当前物业公司与业主委员会存在不少矛盾。在有些小区双方的关系甚至发展到了“水火不容”的地步，本案即是一例。但毫无疑问，本案的教训是深刻的。物业公司应当如何应对业主成立业主大会组建业主委员会？物业公司如何处理与业主委员会的关系？如何避免激烈冲突？

（一）要配合而非阻挠业主成立业主委员会。《物权法》、《物业管理条例》等法律法规赋予了业主成立业主大会组建业主委员会的权利。作为服务提供者，物业公司无权干涉、阻挠业主组建业主委员会。如本案物业公司项目经理和法定代表人的做法，结果只能是害人害己。物业公司应当顺应政策环境，换个角度思考问题，配合和协助业主成立业主大会和业主委员会，将业主大会和业主委员会看作是物业公司与业主实现更良好沟通的平台。因为，现实中确有很多物业公司因为缺乏业主委员会这一沟通协调主体而无法实现上涨物业费的情况。

（二）要从业主委员会筹备之初即积极配合业主成立业主大会，那么在业主委员会成立后，双方相对也能保持良好的沟通交流，有利于物业公司顺利开展物业服务。业主大会和业主委员会属于群众自治性组织，筹备阶段会面临各种困难，尤其是经费的困难，物业公司如果此时能伸出援手，比如打印、复印选票、相关材料，提供几台电脑、桌椅等，必能赢得筹备组的好感，为今后的相互理解和配合打下良好基础。其实，这也是《陕西省物业管理条例》规定的物业公司应当履行的义务：建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

（三）要换位思考，苦练内功。难免会有一些小区存在激进的业主，不论物业公司如何“示好”，他们总不“领情”，定要先解聘物业公司而后快。这种情况下，物业公司一定要摆正自己的位置，牢记自己是服务者，千万不要为业主做主，也不要觉得委屈，要反思物业公司自身存在的问题，努力提高服务水平。对于本案中的物业公司来说，更应该先提升自身服务水平。

（四）要开展法制宣传，做好警示教育，绝不触碰法律红线。物业公司应当加强法制宣传和警示教育，尤其应当加强对公司内部及外聘保安员工的管理。本案中这种粗暴、野蛮、简单的问题处理方式，不但不能帮助达到预期目标，反而将物业公司及相关责任人变成违法犯罪者，将不得不接受法律的制裁。因此，在物业公司内部可以以案说法定期开展警示教育，避免物业公司及其员工误入歧途。

  撰稿：王占强  北京德恒律师事务所